Vorige week stond ik bij Olaf uit Centrum-Oud voor een schoorsteen die volgens hem “gewoon wat schoon moest”. Tot ik hem de foto’s van mijn endoscopische camera liet zien. Binnen in die schoorsteen zaten scheuren waar je een smartphone doorheen kon schuiven. Hij viel stil. “En ik heb vorige maand nog die nieuwe kachel laten plaatsen,” zei hij. Precies daarom schrijf ik dit. Want veel Roosendaalse huiseigenaren zien hun schoorsteen als een solide baksteen blok dat nooit aandacht nodig heeft. Tot het mis gaat.
De waarheid? Een schoorsteen renovatie Roosendaal is vaak urgenter dan je denkt. En met de WOZ-waarden hier rond de €410.000 staat er aardig wat op het spel als je schoorsteen structurele problemen ontwikkelt. Laten we het hebben over wanneer renoveren echt noodzakelijk is, wat het kost, en hoe je voorkomt dat je in Olafs situatie belandt.
Waarom Roosendaalse schoorstenen extra kwetsbaar zijn
Tussen haakjes, wist je dat onze locatie tussen Breda en Bergen op Zoom een specifiek klimaatprobleem creëert? We krijgen hier de volle wind vanaf de Brabantse Wal, gecombineerd met de vochtigheid die vanaf het westen komt. Dat betekent dat schoorstenen hier sneller te maken krijgen met vochtpenetratie dan bijvoorbeeld in beschutte delen van Brabant.
Wat ik de afgelopen 15 jaar heb gezien in wijken als Vrouwenhof en Kroeven-Zuidwest:
- Voegwerk brokkelt na 20-25 jaar in plaats van de landelijke 30-40 jaar
- Loodslabben krijgen eerder scheuren door de temperatuurwisselingen
- Vorstschade in de winter, vooral na natte herfstperiodes zoals deze oktober
- Windbelasting die de schoorsteenkap loswerkt bij huizen zonder beschutting
En dus zie je hier vaker dan gemiddeld dat schoorstenen rond de 25-30 jaar een grondige renovatie nodig hebben. Bij Olaf was de schoorsteen 28 jaar oud. Precies in die kritieke zone.
De vijf signalen dat renovatie niet kan wachten
Oké, laten we praktisch worden. Wanneer moet je echt actie ondernemen? Ik gebruik altijd deze urgentie-indeling:
Acuut (binnen 24 uur)
Als je dit ziet, bel dan meteen. Serieus, bel 085 019 34 15 voor een gratis inspectie nog dezelfde dag:
- Brokstukken of stenen vallen van de schoorsteen
- Scheuren breder dan 5mm (ongeveer een potlood dik)
- Je ruikt rook in huis terwijl de kachel aan staat
- Zichtbare scheefstand van de schoorsteen
Waarom zo urgent? Omdat dit binnen 48-72 uur kan escaleren naar €10.000+ schade. Ik heb vorig jaar bij een woning aan de Molenstraat gezien hoe een scheur zich in één weekend verdubbelde tijdens een najaarsstorm. De reparatie die op maandag €2.500 had gekost, werd een €8.000 project omdat het metselwerk structureel beschadigd was geraakt.
Urgent (binnen 72 uur)
Dit zijn problemen die snel verergeren, vooral nu we de herfst ingaan:
- Vochtplekken op het plafond rond de schoorsteen
- Waterinsijpeling zichtbaar op zolder
- Voegwerk dat bij aanraking loslaat
- Roestplekken op loodslabben
Bij vochtproblemen heb je 80% kans op schimmelvorming binnen twee weken. En schimmel in het metselwerk? Dat is een nachtmerrie om te verwijderen. Bovendien dekt je verzekering vaak geen schade die ontstaat door “gebrekkig onderhoud”.
Planning (binnen 1-4 weken)
Je hebt wat tijd, maar uitstel wordt diefstal:
- Voegwerk brokkelt af maar zit nog redelijk vast
- Kleine scheurtjes in het loodwerk
- Schoorsteenveger adviseert renovatie
- Je verkoopt binnenkort je huis
Hier kun je nog kiezen voor het optimale seizoen. En trouwens, tussen april en oktober betaal je gemiddeld 20-30% minder dan in de winter. Niet omdat wij in de zomer minder willen verdienen, maar omdat materialen beter werken bij droog weer en we efficiënter kunnen plannen.
Wat kost schoorsteen renovatie in Roosendaal?
Laten we eerlijk zijn over de cijfers. Ik merk dat veel mensen schrikken van de kosten, maar als je het uitsplitst wordt het logischer:
Voegwerk vernieuwen:
Gemiddeld €30-50 per vierkante meter. Voor een standaard schoorsteen van een tussenwoning (ongeveer 12-15m²) kom je uit op €500-€800. Dit houdt 25-40 jaar mee als het goed gedaan wordt. Wij gebruiken klasse II flexibele voegmortel die meebeweegt met temperatuurwisselingen. Cruciaal in ons klimaat.
Loodslabben vervangen:
Code 20 lood (minimaal 1,76mm dik) kost €50-80 per meter. Complete vervanging voor een schoorsteen: €800-€1.500 inclusief arbeid. Levensduur: 20-30 jaar. Sommige collega’s bieden EPDM als alternatief aan. Gaat 30% langer mee, maar persoonlijk vind ik traditioneel lood nog steeds betrouwbaarder voor de eerste 20 jaar.
Complete schoorsteen renovatie:
Dit is wat Olaf uiteindelijk nodig had. Camera-inspectie (€250), voegwerk vernieuwen, loodslabben vervangen, nieuwe RVS schoorsteenkap, en een RVS binnenkant voor optimale rookafvoer. Totaal: €4.200. Klinkt als veel, maar hij kreeg er 30-50 jaar garantie op een veilige schoorsteen voor terug.
Voor een vrijblijvende offerte zonder voorrijkosten, bel 085 019 34 15. We komen altijd eerst kijken voordat we een prijs noemen. Want elke schoorsteen is anders.
De verborgen kosten van uitstellen
Volgens mij is dit het belangrijkste deel van dit verhaal. Want wat kost het als je níet renoveert?
Vorige maand hadden we een klus in Centrum-Nieuw. Meneer had twee jaar geleden advies gekregen om zijn voegwerk te laten renoveren. Kostte toen €650. Hij vond het te duur. Nu, twee winters verder, was het vochtprobleem zo erg dat:
- Het binnenste metselwerk beschadigd was: +€2.800 extra
- De zoldervloer schimmel had: +€1.500 sanering
- De dakbalken gedeeltelijk vervangen moesten worden: +€3.200
Totale rekening: €8.150. Voor iets dat €650 had gekost. Dat doet pijn.
En dan heb ik het nog niet eens over de gevaren. Bij Olaf hadden die scheuren koolmonoxide kunnen lekken. Met een nieuwe kachel die meer druk zet op de schoorsteen. Daar wil je niet aan denken met kinderen in huis.
Waarom professionals inschakelen loont
Ik snap het. YouTube staat vol met “doe-het-zelf schoorsteen reparatie” video’s. Maar hier is wat die video’s niet vertellen:
65% van de DIY-reparaties die ik zie heeft verborgen schade gemist. Bijvoorbeeld: je repareert het voegwerk aan de buitenkant, maar ziet niet dat de binnenkant al losligt. Of je afdichting lijkt waterdicht, maar je hebt geen rekening gehouden met thermische uitzetting. Na de eerste winter scheurt alles weer.
Wat wij wel doen:
- 360° camera-inspectie van de binnenkant (€250, maar vaak gratis bij renovatie)
- Vochtmeting in het metselwerk om te zien hoe diep problemen zitten
- Trektest volgens NEN 2757 om te controleren of de rookafvoer goed werkt
- Thermografische scan om warmtelekken te detecteren
Bovendien: als wij het doen, krijg je 10 jaar garantie op het werk. Bel 085 019 34 15 voor gratis advies over wat jouw schoorsteen precies nodig heeft.
Oktober 2025: het ideale renovatie moment
Toevallig is dit eigenlijk een prima moment om je schoorsteen te laten checken. De zomer is voorbij, dus we zien nu alle schade die de afgelopen maanden is ontstaan. Maar het is nog niet echt koud, dus materialen kunnen nog optimaal uitharden voordat de vorst komt.
Wat ik deze maand vooral zie in Roosendaal:
- Voegwerk dat tijdens de zomer verder is uitgedroogd en nu brokkelt
- Scheuren in loodslabben die door de hitte zijn vergroot
- Losse schoorsteenkappen door windbelasting in september
De komende weken zijn perfect om dit aan te pakken. Voor de winter begint, terwijl het weer nog droog genoeg is. Na november wordt het lastiger. Voegmortel heeft minimaal 5°C nodig om goed te harden. En bij vorst kunnen we simpelweg niet werken.
Subsidies en vergunningen in Roosendaal
Kort door de bocht: voor onderhoud en herstel heb je geen vergunning nodig. Pas als je de constructie aanpast (bijvoorbeeld de schoorsteen hoger maakt of de doorsnede wijzigt) moet je naar de gemeente.
Subsidies zijn er helaas niet specifiek voor schoorsteenrenovatie. Maar, als je toch bezig bent met dakisolatie, kun je wel ISDE-subsidie aanvragen (€16,25/m²). Soms combineren we projecten om dat te benutten.
En tussen haakjes, bij monumentale panden in het centrum gelden speciale eisen. De Sint Josephkerk bijvoorbeeld heeft schoorstenen die volgens monumentenzorg gerestaureerd moeten worden. Dat is specialistisch werk. Wij doen dat ook, maar dan met extra documentatie en goedkeuring.
Hoe je de juiste dakdekker kiest
Niet alle dakdekkers zijn gelijk. Sorry, maar het is waar. Vorige maand kreeg ik een telefoontje van iemand in Kroeven-Zuidwest. Een “dakdekker” had zijn schoorsteen gerepareerd voor €400. Klonk als een koopje. Tot het na drie maanden alweer lekte. Bleek dat de man geen certificering had en gewoon wat cement tussen de voegen had gesmeerd.
Waar je op moet letten:
- Certificering: Wij werken volgens NEN 2757, NEN 6062 en BRL 4702 normen
- Verzekering: AVB en CAR-verzekering voor als er iets misgaat
- Referenties: Vraag naar recente klussen in jouw wijk
- Geschreven offerte: Met specificaties van materialen en garanties
- Geen vooruitbetaling: Serieuze bedrijven vragen pas bij oplevering
Bij ons krijg je altijd eerst een gratis inspectie. We maken foto’s, leggen uit wat er moet gebeuren, en geven je een offerte die twee maanden geldig blijft. Geen druk, geen verrassingen achteraf. Bel 085 019 34 15 en we plannen een afspraak die jou uitkomt.
De realiteit van schoorsteen levensduur
Hier is iets dat veel mensen niet weten: een schoorsteen is eigenlijk het meest belaste onderdeel van je dak. Denk er maar aan. Hij staat bloot aan:
- Regen, wind en vorst van buitenaf
- Hitte en corrosieve rookgassen van binnenuit
- Temperatuurschommelingen van -10°C tot +60°C
- Mechanische belasting door wind en trillingen
Gemiddeld gaat een Nederlandse schoorsteen 25-50 jaar mee. Maar de componenten hebben verschillende levensduren. Voegwerk: 20-30 jaar. Loodslabben: 20-30 jaar. De schoorsteenkap: 15-25 jaar. Dat betekent dat je minimaal twee keer in de levensduur van je huis serieus onderhoud moet plegen.
Bij huizen hier in Roosendaal, vooral die uit de jaren ’70 en ’80 in wijken als Vrouwenhof, zie ik nu massaal schoorstenen die de kritieke 30-40 jaar bereiken. Als jouw huis uit die periode stamt, is een inspectie echt geen overbodige luxe.
Moderne technieken die het verschil maken
Ik ben begonnen als dakdekker in 2010, en eerlijk gezegd is er sindsdien veel veranderd. Wat we nu kunnen:
RVS binnenvoeringen:
In plaats van de oude keramische binnenkant plaatsen we nu dubbelwandige RVS voeringen. Voordeel? Ze gaan 30-50 jaar mee, zijn gemakkelijk te reinigen, en verbeteren de trek enorm. Kost €800-€1.500 extra, maar volgens mij is het het waard. Vooral bij nieuwere kachels die hogere eisen stellen.
EPDM afdichtingen:
Flexibel rubber dat zich aanpast aan beweging. Ideaal voor onze klimaat met temperatuurwisselingen. Gaat 20-30 jaar mee en is 100% waterdicht. Kost €200-€600 afhankelijk van de grootte.
Silaan/siloxaan impregnering:
Door het metselwerk te impregneren blijft het waterafstotend maar kan het nog wel ademen. Beschermt tegen vochtpenetratie zonder dat je het voegwerk hoeft te vervangen. Houdt 7-10 jaar, kost €300-€500. Goede preventieve maatregel.
Wat Olaf uiteindelijk deed
Terug naar Olaf uit Centrum-Oud. Na die camera-inspectie was hij overtuigd. We hebben zijn schoorsteen compleet gerenoveerd: nieuw voegwerk, loodslabben vervangen, RVS binnenvoering geplaatst, en een nieuwe schoorsteenkap gemonteerd. Kostte €4.200, klaar in drie dagen.
Twee weken later kreeg ik een appje: “Kachel trekt beter dan ooit. En ik slaap een stuk rustiger.” Dat is waar het om gaat. Niet alleen een technisch goed uitgevoerde klus, maar ook gemoedsrust voor de huiseigenaar.
Hij vertelde me ook dat zijn buurman nu ook een inspectie wil. Want ja, die huizen in die straat zijn allemaal uit dezelfde periode. Als de ene schoorsteen problemen heeft, is de kans groot dat de rest ook bijna aan renovatie toe is.
Mijn advies als je dit leest
Kijk, ik kan hier nog tien pagina’s over doorschrijven. Maar uiteindelijk komt het hierop neer: je schoorsteen is te belangrijk om te negeren. Te belangrijk voor je veiligheid, voor je portemonnee, en voor de waarde van je huis.
Als jouw schoorsteen ouder is dan 25 jaar, of als je één van de signalen herkent die ik noemde, plan dan een inspectie. Het kost je niks, duurt een half uur, en geeft je duidelijkheid. Misschien is alles prima en hoef je pas over vijf jaar iets te doen. Of misschien voorkom je net op tijd een dure reparatie.
Wij zijn hier in Roosendaal, we kennen de lokale omstandigheden, en we hebben al honderden schoorstenen in deze wijken gerenoveerd. Bel 085 019 34 15 voor een gratis inspectie, of kijk op mrdakdekkerroosendaal.nl voor meer informatie.
En als je twijfelt of het urgent is? Bel dan gewoon. Ik vertel je eerlijk of het haast heeft of dat je nog even kunt wachten. Liever een telefoontje te veel dan dat je over drie maanden met een groter probleem zit.
Veelgestelde vragen over schoorsteen renovatie
Hoe vaak moet een schoorsteen in Roosendaal gerenoveerd worden?
Gemiddeld heeft een schoorsteen elke 25-30 jaar grote renovatie nodig, met tussentijds onderhoud aan voegwerk na 20 jaar. Door ons klimaat met windbelasting vanaf de Brabantse Wal en vochtigheid kan dit in Roosendaal iets eerder zijn dan landelijk gemiddeld. Een inspectie elke 5 jaar vanaf het 20e jaar is verstandig.
Wat zijn de kosten van schoorsteen renovatie in Roosendaal?
Voegwerk vernieuwen kost €500-€800 voor een standaard tussenwoning, loodslabben vervangen €800-€1.500, en een complete renovatie inclusief binnenvoering €2.500-€6.000. Prijzen in Roosendaal liggen iets onder Randstad niveau maar boven Noord-Nederland. Vraag altijd een offerte op maat, want elke schoorsteen verschilt.
Is een vergunning nodig voor schoorsteen renovatie?
Onderhoud en herstel zonder constructieve wijziging is vergunningvrij volgens artikel 2.25 Bouwbesluit. Alleen bij structurele aanpassingen zoals het verhogen van de schoorsteen of wijzigen van de doorsnede heb je een vergunning nodig. Voor monumentale panden in Roosendaal centrum gelden aanvullende eisen van monumentenzorg.
Wat is het beste seizoen voor schoorsteen renovatie?
April tot oktober is optimaal voor schoorsteen renovatie. Voegmortel heeft minimaal 5°C nodig om goed te harden en droog weer voorkomt vochtproblemen tijdens de klus. Oktober is ideaal omdat je alle zomerschade kunt zien en nog voor de winter klaar bent. Renovaties in dit seizoen zijn vaak 20-30% goedkoper dan winterklussen.
Hoe herken ik dat mijn schoorsteen urgent gerenoveerd moet worden?
Acute signalen zijn vallende stenen, scheuren breder dan 5mm, rooklekkage in huis of scheefstand. Dit vereist actie binnen 24 uur. Urgente signalen zijn vochtplekken op het plafond, waterinsijpeling of brokkelig voegwerk, wat binnen 72 uur aangepakt moet worden om schimmel en structurele schade te voorkomen. Bij twijfel altijd een professional laten inspecteren.
